對于雷濤的疑問(wèn)，陸宋元并不否認：“我們國家以前都是由國家分配住房的，房屋作為商品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間相對來(lái)說(shuō)還不長(cháng)。但是不能否認的是目前積聚在民眾中的買(mǎi)房需求，還沒(méi)有完全釋放出來(lái)。特別是在邯江這樣的二三線(xiàn)城市，更是如此了。但也不能說(shuō)民間的買(mǎi)房需求就很低……”

陸宋元今天是打算好好給雷濤補補課了。目前在海州、燕京、惠嶺以及沿海最早開(kāi)放的那些口岸城市因為經(jīng)濟發(fā)展比其他城市早走一步，接受市場(chǎng)經(jīng)濟的理念也更深一些。這些城市的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)基本成熟了，開(kāi)發(fā)商之間的競爭也比較激烈。

“海州的平均房?jì)r(jià)已經(jīng)到了近萬(wàn)元一平米了，邯江這邊的房?jì)r(jià)上漲雖然不是那么明顯但還是能夠看出些端倪的。你說(shuō)在這種情況下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出來(lái)的那些房產(chǎn)，他會(huì )怕賣(mài)不掉嗎？”陸宋元反問(wèn)了雷濤一句后，給出了一個(gè)明確的答案，“長(cháng)遠來(lái)看，開(kāi)發(fā)出來(lái)的房子是不可能賣(mài)不掉的。當然這中間有個(gè)時(shí)間過(guò)程，而這個(gè)過(guò)程對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其實(shí)還是一個(gè)增加利潤的過(guò)程……”

隨后陸宋元就把目前國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一些內幕給雷濤刨析了一番。

雷濤不明白的其實(shí)最主要就是在買(mǎi)地和賣(mài)房?jì)蓚€(gè)環(huán)節。而這兩個(gè)環(huán)節其實(shí)遠遠不止明面上的那些東西。就拿買(mǎi)地來(lái)說(shuō)，拍賣(mài)或轉讓得到地塊，如果關(guān)系好，地價(jià)款還可分期付款，然后找關(guān)系改容積率。而這個(gè)改容積率就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)利潤增長(cháng)點(diǎn)。

比如說(shuō)某地塊拍賣(mài)總價(jià)是6000萬(wàn)，占地10000平米，拍賣(mài)公告的容積率是1：1，那就是只能蓋1萬(wàn)平米的房子，那每平米的樓面地價(jià)就是6000元。

“現在很多開(kāi)發(fā)商都會(huì )對外宣傳，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其實(shí)利潤率沒(méi)有想象的那么高。樓面價(jià)成本6000再加上建筑成本2000元，還有各種稅費，每平米賣(mài)9000看著(zhù)的確不貴，利潤也不高。但這里面沒(méi)有把容積率算進(jìn)去！”陸宋元點(diǎn)出了其中的關(guān)鍵問(wèn)題。

其實(shí)容積率只要關(guān)系夠硬，是可以改成2：1甚至更高，那就是能蓋2萬(wàn)平米的房子。所以樓面價(jià)成本只剩4000，但照樣賣(mài)9000。所以每平米開(kāi)發(fā)商就可以多賺5000元。如果容積率改成3：1那每平米開(kāi)發(fā)商就可以多賺7000元，如果改成10：1那就是每平米多賺9000。

這樣的利潤率，是沒(méi)人會(huì )公布出來(lái)的！而且開(kāi)發(fā)商改容積率也需要付出不少灰色成本，各部門(mén)都要在其中分肥。很多公開(kāi)的土地拍賣(mài)其實(shí)就是作秀。如果沒(méi)有一定的關(guān)系，有關(guān)部門(mén)如果不給改容積率。開(kāi)發(fā)商就沒(méi)這么多利潤了，那才叫微利呢。這也是為什么土地建設領(lǐng)域為什么會(huì )出現那種“前赴后繼”的情況的根本原因。

當然，如果容積率沒(méi)有搞定，開(kāi)發(fā)商一般會(huì )延遲開(kāi)發(fā)，或者干脆囤地。不過(guò)，這也需要處理好某些關(guān)系，因為很多地方有規定拿地后兩年內必須投入開(kāi)發(fā)。但這也只是明面上那么說(shuō)，實(shí)際上還是雷聲大雨點(diǎn)小，這主要取決于關(guān)系。

改好了容積率，就可以開(kāi)工建設了。但建設費用按照目前的市場(chǎng)情況，基本上都是建筑方墊資，開(kāi)發(fā)商所投入的資金其實(shí)很少的。地基出土后，打通了關(guān)系，搞到預售許可之后就可以開(kāi)始預售了。而預售的時(shí)候，無(wú)數的房地產(chǎn)代理公司擠破頭，開(kāi)發(fā)商基本就是待價(jià)而沽。實(shí)際賣(mài)的時(shí)候都是把比較不好賣(mài)的戶(hù)型和樓層先拿出來(lái)賣(mài)，好朝向好賣(mài)的都是先留著(zhù)。所以開(kāi)盤(pán)的時(shí)候很多都有優(yōu)惠。而這些“優(yōu)惠”其實(shí)并沒(méi)有那么優(yōu)惠的。

“如果預售不理想，那就需要找銀行了……”陸宋元點(diǎn)了一支煙，吞出一個(gè)個(gè)煙圈。而在煙霧之中他的臉上那種意味深長(cháng)的微笑，讓雷濤有種稀里糊涂的感覺(jué)。今天所聽(tīng)到的這些，他就像在聽(tīng)天書(shū)一樣。而這些資本運作對于他來(lái)說(shuō)的確是很陌生的。但對于陸宋元來(lái)說(shuō)，陸家就是搞融資出身的。當初幫著(zhù)國家在國際上融資，后來(lái)在國內也是做信托之類(lèi)的金融業(yè)務(wù)。這里面的內幕，沒(méi)有比他更清楚的了。

在房地產(chǎn)業(yè)內，開(kāi)發(fā)商和銀行有著(zhù)“夢(mèng)幻組合”的稱(chēng)號。這主要是因為銀行其實(shí)才是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的堅強后盾。不論是企業(yè)貸款，還是擔保融資。沒(méi)有銀行的幫助，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)辦法把整個(gè)資金鏈條理順的。

從買(mǎi)地開(kāi)始，很多開(kāi)發(fā)商就是拿手中的房子、土地等等作為抵押換取的銀行資金。而如果造好的房子沒(méi)有賣(mài)出去怎么辦呢？

如果按照一般人的想法，如果房子賣(mài)不動(dòng)，那就是價(jià)格太高了，降價(jià)是很自然的事情。但其實(shí)不然。開(kāi)發(fā)商完全可以“假按揭”，自己出首期款讓自己親信的人以個(gè)人的名義大量購買(mǎi)開(kāi)發(fā)商自己的房子，然后成批的向銀行按揭，開(kāi)發(fā)商就拿到房子的全款了。

等到以后房?jì)r(jià)上漲了，扣除銀行利息，賣(mài)給真正的用戶(hù)。那是開(kāi)發(fā)商還可再賺一次然后再轉按揭。

“比如，你開(kāi)發(fā)的房子。開(kāi)盤(pán)時(shí)賣(mài)每平米6000包含稅費，找個(gè)人做好銷(xiāo)售手續，一套房150平米，總價(jià)90萬(wàn)。當然這種銷(xiāo)售是假銷(xiāo)售，你出27萬(wàn)付首付，辦理購房按揭手續，這按揭是7成20年的貸款。這樣你就實(shí)際從銀行套現63萬(wàn)。等過(guò)兩年，房?jì)r(jià)漲了，每平米8000了。這套房賣(mài)給真正的客戶(hù)時(shí)，把所有的差價(jià)讓客戶(hù)承擔，將按揭轉給買(mǎi)家……”陸宋元把整個(gè)內幕cao作的東西全部揭開(kāi)在雷濤面前的時(shí)候。雷濤才明白，這里面是一個(gè)多么深的池塘。

不過(guò)說(shuō)到后面陸宋元就不愿多說(shuō)下去了。他雖然鼓勵雷濤將產(chǎn)業(yè)拓展到房地產(chǎn)業(yè)，但他并不希望雷濤去學(xué)這些內幕cao作。他只是告訴他，這個(gè)產(chǎn)業(yè)，并沒(méi)有他想象的那么高大上。其中的杠桿原理如果利用好了。這個(gè)行業(yè)其實(shí)以他現在的資本已經(jīng)可以開(kāi)始涉足了。

當然這里面還有一個(gè)前提。他需要一個(gè)助力——世紀地產(chǎn)。

以世紀地產(chǎn)在各方面的關(guān)系，還有業(yè)內的名氣來(lái)說(shuō)，如果幫助雷濤進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)，那是絕對沒(méi)有問(wèn)題的。關(guān)鍵是雷濤愿不愿意接受紀嘉的幫助。只要這個(gè)問(wèn)題解決了。那么他們兩個(gè)之間斷了的線(xiàn)就很有可能在工作中接上。而這也是陸宋元一直想要做的。

如果是其他人知道陸宋元心里的真實(shí)想法，一定會(huì )認為這家伙瘋了。從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)哪個(gè)人，處心積慮的要撮合別的男人和自己“老婆”重溫舊夢(mèng)，重歸于好的。特別是他老婆現在還懷了“他的”孩子。

但其實(shí)真正讓陸宋元一直想要這么做的也正是因為這個(gè)孩子的出現。紀嘉現在懷得孩子是雷濤的?，F在雷濤并不知道，而且根據前段時(shí)間他對雷濤和紀嘉的了解。兩人從紀嘉懷孕之后，沒(méi)有過(guò)來(lái)往。雷濤身邊現在還有兩個(gè)明顯對他表示出愛(ài)慕之情的女人。如果雷濤真的和她們中的某一個(gè)人建立了戀愛(ài)關(guān)系，今后結婚生子……

那這樣一來(lái)對于紀嘉和孩子就太不公平了。他只是孩子名義上的父親，紀嘉名義上的丈夫。他和奈子之間的感情從來(lái)都沒(méi)有變，也不可能變。那么將來(lái)有一天，真相大白，他和紀嘉結束這段“假婚姻”。他會(huì )和奈子結婚建立家庭。但紀嘉呢？她將無(wú)處可去，還帶著(zhù)一個(gè)孩子。

這一切都讓陸宋元非常擔心。所以他必須讓雷濤重新接受紀嘉。適當的時(shí)候，再把他們是假結婚的事情告訴雷濤。這樣的話(huà)，紀嘉還有希望能夠回到雷濤身邊，孩子也能找到真正的爸爸。

這就是陸宋元的所有想法，最真實(shí)的想法。而攛掇雷濤進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這才是第一步。

雷濤聽(tīng)了陸宋元給他上的這堂課，心里面早就活動(dòng)開(kāi)了。而且以他的眼光，他還找到了進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)之后的第一個(gè)目標——梅塢的軍事用地！

之前他對祝援朝說(shuō)的大項目，根本沒(méi)有任何想法。但這個(gè)項目的一些情況，他還是從一些地方聽(tīng)到了些情況。由于軍區方面的條件，很多開(kāi)發(fā)商都有些望而卻步。那片地對于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)容積率太低，并不適合大規模開(kāi)發(fā)。最主要的問(wèn)題，那是一塊山地。高低起伏不平，很難做到三通一平。而且周邊還有比較茂密的林地，交通也不便利。其最主要的一片平整土地就是那片射擊訓練場(chǎng)，那地方更是在一處鳥(niǎo)不拉屎的角落里。

正是因為這些原因，去談這塊地開(kāi)發(fā)事宜的開(kāi)發(fā)商不少，但談下來(lái)之后，真正有興趣的卻沒(méi)有。

關(guān)于軍事用地的商業(yè)開(kāi)發(fā)，按照總后勤部的有關(guān)規定，像87531部隊駐地這種因部隊部署調整搬遷后空出土地是允許轉為民用開(kāi)發(fā)的。

根據規定這片土地已經(jīng)按程序報總后勤部批準，納入了軍隊空余土地轉讓計劃。軍區上報申請轉讓時(shí)，也征求邯江市和江南省國土資源管理部門(mén)和城市規劃管理部門(mén)的意見(jiàn)。已經(jīng)明確了這塊地轉讓后的土地用途、容積率等土地開(kāi)發(fā)利用和規劃設計條件。

按照規定軍隊空余土地轉讓主要采用三種模式。一是由當地政府收購儲備，再由政府統一出讓?zhuān)欢侵苯釉诋數氐耐恋厥袌?chǎng)公開(kāi)轉讓?zhuān)绍婈犈c土地所在地國土資源管理部門(mén)協(xié)商一致后共同實(shí)施招、拍、掛；三是由軍區按照總后的規定組織公開(kāi)轉讓。

之前根據軍區和省市協(xié)商的結果，這塊地是采用的第三種模式，也是軍區獲益最大的一種方式。但現在由于一直找不到愿意投資開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商，最近祝援朝一直在和市政府商量，轉用第一種方式由政府收購作為土地儲備。雖然這樣一來(lái)軍區的收益將會(huì )減少。但這也是沒(méi)有辦法的辦法。

今天聽(tīng)了陸宋元的話(huà)之后，雷濤覺(jué)得這里面似乎有一個(gè)機遇是屬于雷霆公司的！

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第二百零九章雷霆公司的機遇在線(xiàn)